案例例子

2011年10月，李某经某房屋中介公司介绍购买张某位于某市的一套130平方米、价值82万的住宅房，并签订房屋买卖合约，约定李某在签署合约后3天内支付定金2万元，而若未能依约买入或卖出该物业，则毁约一方或毁约双方须付与某房屋中介公司赔偿金10万元。合约签订后，李某却没有向某房屋中介公司支付购房保证金，导致房屋手续无法按期履行，某房屋中介公司因此控告李某并索赔10万元，李某则认为违约金约定过高，请求法院予以降低。

法院认为，被告李某与房屋卖主没有最终完成买卖，是被告李某单方面毁约所致，而某房屋中介公司按合同约定要求赔偿中介费10万元过高，酌定判决被告李某赔偿某房屋中介公司损失4100元。

案例解读

本案中，某房屋中介公司虽促成买卖双方成立了房屋买卖合同关系，但双方并未实际履行合同，某房屋中介公司无须提供合同签订后的后续服务事项。因此，依照《合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”因此，一审法院将涉案居间费用确定为4100元并无不当，二审决定维持原判是正确的。

案例提示

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。需要指出的是，增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。