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利用征税范围的税务筹划

房产税以房产为征税对象。所谓房产,是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能够遮风避雨,可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。房地产开发企业建造的商品房,在出售前,不征收房产税;但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区,不包括农村。

房产税依照房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。房产原值是指纳税人按照会计制度规定,在会计核算账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施,主要包括:暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备;各种管线,如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电信、电缆导线;电梯、升降机、过道、晒台;等等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等应从最近的探视井或三通管起,计算原值;电灯网、照明线从进线盒连接管起,计算原值。

对于与地上房屋相连的地下建筑,如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等,应将地下部分与地上房屋视为一个整体,按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

【 例 7-8】 华美公司拟在某市市区兴建工业园,工业园区计划除建造厂房、办公用房外,还包括厂区围墙、烟囱、水塔、变电站、停车场、游泳池等建筑物,预计工程造价40000万元,其中,厂房、办公用房工程造价30000万元,其他建筑设施造价10000万元,当地政府规定的费用扣除比例为30%。

【 工作要求 】 请对华美公司上述业务进行税务筹划。

【 税法依据 】 我国房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收,不包括农村,房产是以房屋形态出现的财产。房屋则是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能够遮风避雨,可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物,如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑及各种油气罐等,不属于房产。与房屋不可分割的附属设施,属于房产。

【 筹划思路 】 如果将除厂房、办公用房以外的建筑物,如停车场、游泳池等建成露天的,并且将其造价与厂房、办公用房造价分开,并在会计账簿中单独核算,则这部分就可以不计入房产原值,不缴纳房产税。

【 筹划过程 

方案1:将所有的建筑物造价都作为房产计入房产原值。

应纳房产税=40 000×(1-30%)×1.2%=336(万元)

方案2:将停车场、游泳池等建成露天的,并单独在会计账簿中反映其造价。

应纳房产税=30 000×(1-30%)×1.2%=252(万元)

【 筹划结论 】 方案2比方案1少缴纳房产税84万元(336-252=84万元),因此该公司应当选择方案2。

【 筹划点评 】 此种筹划方法可以作为房产税的计税依据,从而降低公司房产税税负。但是我们也要从公司实际使用需要出发。

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