改变租赁方式的税务筹划

我国现行房产税采用的是比例税率。由于房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种形式,所以房产税的税率也有两种:一种是按房产原值一次减除10%~30%后的余值计征的,税率为1.2%;另一种是按房产出租的租金收入计征的,税率为12%。从2001年1月1日起,对个人按市场价格出租的居民住房,用于居住的,可暂减按4%的税率征收房产税。自2008年3月1日起,对个人出租住房,不区分用途,按4%的税率征收房产税。

【 例 7-9】 甲公司在A市拥有一处闲置库房,原值为2 000万元,净值为1 600万元,现在乙公司拟承租甲公司的闲置库房,当地规定从价计征房产税的减除比例为30%。现有两种方案可供选择,一是与乙公司签订租赁合同,初步商定年租金为150万元;二是与乙公司签订仓储合同,替乙公司保管货物,年仓储收入为150万元。

【 工作要求 】 请对甲公司上述业务进行税务筹划。

【 税法依据 】 房产出租的,房产税采用从租计征方式,以租金收入作为计税依据,按照12%税率征收。

【 筹划思路 】 如果甲公司与乙公司协商,将房屋的租赁行为改为仓储业务,即由甲公司代为保管乙公司原准备承租房屋后拟存放的货物,则甲公司就可以选择从价计征房产税。

【 筹划过程 

方案1:甲公司与乙公司签订租赁合同。

应纳房产税=150×12%=18(万元)

方案2:甲公司与乙公司签订仓储合同。

应纳房产税=2 000×(1-30%)×1.2%=16.8(万元)

【 筹划结论 】 方案2比方案1少缴纳房产税1.2万元(18-16.8=1.2万元),因此甲公司应当选择方案2。

【 筹划点评 】 租赁与仓储是两个完全不同的概念,对于甲公司而言,仓储合同会增加一定的成本,到底签订何种合同,公司需要进行严格测算,并结合合同和双方利益进行综合决策。

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