税法针对房产余值还做出了两个特别规定。

首先，对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，并共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对通过房产投资获得固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金的，应根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的有关规定，由出租方按租金收入计缴房产税。

其次，对融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等， 与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，当承租方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权要转移到承租方。这实际是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收。根据财税〔2009〕128号文件的规定，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日期的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

【 例 7-10】 楠木公司将其自有房屋用于投资联营，该房产的账面原值是300万元。现有两套对外投资的方案可供选择：一是收取固定收入，不承担风险，当年取得的固定收入为30万元；二是投资者参与投资利润分红，共担风险。当地房产原值的扣除比例为30%。

【 工作要求 】 请对楠木公司上述业务进行税务筹划。

【 税法依据 】 对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，被投资方要求以房产余值作为计税依据计征房产税；对于以房产投资，获取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金的，应由投资方按照租金收入计征房产税。

【 筹划思路 】 两种方案下的房产税的计税依据与税率都不同，我们通过比较两种计税方式下房产税税负的大小，最终选择税负低的方案。

【 筹划过程 】

方案1：收取固定收入，不承担风险。

应纳房产税=30÷（1+11%）×12%=3.24（万元）

方案2：投资者参与投资利润分红，共担风险。

应纳房产税=3 00×（1-30%）×1.2%=2.52（万元）

【 筹划结论 】 方案2比方案1少缴纳房产税0.72万元（3.24-2.52=0.72万元），因此该公司应当选择方案2。

【 筹划点评 】 不同的房产投资方案，其投资风险和收益是不同的，投资者不仅要考虑税负因素，还可以进行成本效益分析，以决定投资偏好。