1.多元化业务需要精细的财税管理

房地产开发企业的开发、经营活动主要包括：规划设计、征地拆迁、工程建造、房产销售、物业管理、自持物业经营等。房地产开发企业的业务横跨生产和流通两个领域，房地产开发企业经营范围广，经营业务多元化，投资主体复杂，需要精细的财税管理与之相适应。

2.融资需求及财务风险很大

房地产开发企业项目前期开发现金开支大，现金流入发生在中后期，融资需求大，贷款利息支出相应也大。因此，保持现金流稳定、合理调配现金流是房地产开发企业财务管理的重要内容。

3.开发产品成本核算复杂

房地产开发企业开发产品种类多，成本组成项目复杂，开发成本占销售收入的比重较大；再加上成本核算的时间跨度长，成本核算及分摊方法对成本结果、会计利润以及税负有重大影响。

4.存货和预收账款核算具有特殊性

一般情况下，房地产开发企业取得的土地使用权计入开发成本，在竣工之前作为存货核算，未完工的开发成本投入部分也全部计入存货价值。房地产开发企业采取预售制度，在确认收入之前会形成较大的预收账款余额，且税款采取预缴方式，造成了收入确认与税款核算的不同步。

5.开发周期长，会计方法对损益的影响直接且明显

房地产开发周期长（我国商品房的平均开发周期为4~5年），这一特点决定了会计核算的跨期摊配较为常见，收入和成本的确认、费用的摊销会直接影响各期损益的计量。

6.房地产开发企业涉及税种繁多，税务风险大

房地产开发企业涉及的税种有增值税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、契税、房产税、城镇土地使用税、印花税、个人所得税等。房地产开发企业在取得预售房款时，应按预售房款预先计算缴纳增值税、企业所得税、土地增值税等；交付项目时确认房地产销售收入及利润，并清算项目涉及的各种应交税金；在开发期间要缴纳城镇土地使用税；自用、出租房地产时要缴纳房产税等。

7.区分资本性支出与收益性支出

划分资本性支出与收益性支出原则是指会计核算应严格区分收益性支出、资本性支出的界限，以正确计算各期损益。若支出的效益仅基于本会计期间（或一个营业周期），应当作为收益性支出；若支出的效益基于几个会计期间（或几个营业周期），应当作为资本性支出。只有正确划分收益性支出与资本性支出的界限，才能真实反映企业的财务状况，正确计算企业当期的经营成果。

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（以下简称《企业所得税法实施条例》）第二十八条规定：“企业发生的支出应当区分收益性支出和资本性支出。收益性支出在发生当期直接扣除；资本性支出应当分期扣除或者计入有关资本成本，不得在发生当期直接扣除。”

（1）分期支付土地出让金的利息未作为资本性支出。

笔者在对房地产开发企业的调研过程中发现，企业与国土资源管理部门签订的《国有土地出让合同》中经常有这样的约定：如果企业选择分期支付土地出让金，对于分期支付的部分按照银行同期贷款利率支付利息。根据合同约定，房地产开发企业因分期支付土地出让金而支付给土地出让人的利息，属于分期取得土地使用权约定的支付价款的一部分，会计上应计入“取得土地使用权支付的金额”，属于房地产开发企业的资本性支出。但是，房地产开发企业经常把“分期支付出让金而产生的利息”作为调节利润的工具。如果当期预售房款很多，毛利额调整后应纳税所得额很高，有的房地产开发企业会把“分期支付出让金而产生的利息”调整计入当期“财务费用”，从而达到当期少交企业所得税的目的。

（2）房地产开发过程中开发项目的融资顾问费未作为资本性支出。

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第二十一条第一款规定：企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

《企业会计准则第17号——借款费用》规定：企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：

（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；

（2）借款费用已经发生；

（3）为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用应当停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十七条规定：企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。

企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣除。

根据上述规定，房地产开发企业借款费用资本化开始的时间，应当是取得开发项目并开始建造日，截至时间应当为开发项目达到预定可使用状态日。

综上所述，在房地产开发过程中，开发项目的融资顾问费应该予以资本化，而不能计入当期财务费用。